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兄弟間、親子間など、親族間での不動産売買手続きのポイント

 
こんにちは、鉾立です。


・ 諸事情から当初母と弟名義で住宅ローンを組んだ自宅を、実際にローンを返済してきた自分の名義に変更したい

・ 結婚して嫁ぐことになったため、実家マンションの持分と住宅ローンの残債を兄に譲りたい

・ 父の住宅ローンの残債を肩代わりし、父名義の自宅を自分の名義に変更したい

・ 老朽化が激しい叔母名義の古アパートを、自分の名義に変更して建て替えたい

・ 相続が発生して収拾がつかなくなる前に、弟達3人と共有名義になっている土地の名義を自分の単独名義にしたい

・ 他人に売却してしまうよりも、身内で売買したい...


このように、兄弟や親の名義になっている不動産を自分の名義(またはその逆)にしようとする場合、兄弟間親子間で不動産の「売買」を行うことが一般的です。

この点、市場において第三者に不動産を売却する場合であれば、売買の手続きは不動産仲介業者にお願いするのが得策でしょう。

なぜなら、不動産を売りたい、買いたい、という情報は、不動産仲介業者に多く集まっているため、早期の売却や有利な価格での売却が実現できる可能性が高まるからです。

では冒頭の例のように、兄弟間や親子間など、親族間で不動産を売買する場合は、誰に相談し、手続きを依頼すればよいのでしょう? また、どのように手続きを進めて行けばよいのでしょう?

本日は、当事務所(当社)でこれまでお手伝いさせていただいた事例を基に、親族間の不動産売買手続きのポイント・注意点を解説したいと思います。





手続のポイントは、次の5つです。


親族間の不動産売買手続のポイント1
親族間の不動産売買手続のポイント2


以下、順を追ってご説明します。


1.売買代金の設定について

親族間の不動産売買でまず注意すべきなのが、「売買代金をいくらにするか」です。

親族間といえども、著しく低い価額で不動産を売買した場合、その不動産の「時価」と支払った対価との差額に相当する金額は、不動産を売った人から贈与により買主が取得したものとみなされてしまい、後になって買主に多額の贈与税がかかることがあるからです。 (※参考:国税庁HP 『著しく低い価額で財産を譲り受けたとき』

また、売主が不動産を取得したときの費用+譲渡費用よりも、設定した売買代金の金額の方が大きい場合、すなわち、不動産の譲渡により売主に所得が発生する場合は、売主に譲渡所得税が課税されます。 (※参考:国税庁HP 『譲渡所得の計算のしかた(分離課税)』

もっとも、この不動産の「時価」については、明確にいくらと決まっているものではありません。

当事務所(当社)では、贈与税や相続税など、資産税分野に明るいパートナー税理士と連携し、複数の公的な評価指標のほか、不動産の取得の経緯や売買当事者の事情、敷地の形状、周辺の売買事例など、個別の事情を総合的に勘案して、税務上の検証を加えた売買代金をお客様にご提案させていただいています。

※路線価や固定資産評価額と、周辺の売買事例との価格差が著しく大きい場合は、不動産鑑定士による調査報告書の作成をお勧めしております。


2.資金調達について

手持ちの現預金を全額売買代金とする場合の他は、多くの場合、買主は金融機関から融資を受けることで不動産の購入資金を調達することになると思います。

その場合、1.で設定した売買代金を基に、金融機関に融資の相談・申し込みをします。

金融機関からは、主に買主の年齢、収入、自己資金、担保となる不動産の概要について質問があります。

なお、親族間の不動産売買は、原則として保証会社がつかないので、別途保証人を求められる場合などがあります。


3.不動産売買契約書の作成について

当事者間で売買の合意があれば、極端な話、契約書がなくても法律上その売買は有効です。 書類が揃えば登記も可能です。 とはいえ、不動産の売買は高額な財産の取り引きです。 親族間といえども、トラブル防止のために契約書は必ず作成すべきでしょう。

金融機関に融資を申し込む場合は、売買契約書の作成・提出は必須となります。

また、買主が後述する「住宅ローン控除」の適用を受ける場合や、将来不動産を売却して譲渡所得を申告する場合などは、売買契約書の写しを税務署に提出することになります。


4.契約~代金決済(融資実行)~登記までのオペレーション

通常の不動産売買では、契約締結と同時に買主が売主に手付金を支払い、後日、残代金を支払うと同時に所有権の移転登記をするのが一般的です。

当事務所(当社)では、お客様のご事情、金融機関の審査期間などを勘案して、契約~代金決済(融資実行)~登記までの最適なスケジュールを組み、各手続を推進して行きます。

税務申告等で大切な資料になる手付金や残代金の領収書も当事務所(当社)でご用意いたします。

登記については、ご希望に応じて、パートナー司法書士を手配いたします。


5.税務申告

売主については、土地や建物を売った金額から取得費(不動産を購入したときの代金など)と譲渡費用(建物の取り壊し費用など)を差し引いて所得がある場合、原則として所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得がある場合や関連する特例を適用する場合には、確定申告が必要です。

なお、親族間の不動産売買では、売手と買手の関係が親子や夫婦など特別な間柄であるなどの一定の場合、居住用財産を譲渡した場合の「3,000万円特別控除」の特例が使えないので注意が必要です。
(※参考:国税庁HP 『マイホームを売ったときの特例』

買主については、条件が整えば「住宅ローン控除」を適用できる場合があります。 この控除の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

税務申告については、ご希望に応じて、パートナー税理士をご紹介しております。


当事務所(当社)のサポート実績、料金体系はこちら

http://www.hokodate-jimusyo.com/service.html#zouyobaibai





冒頭の事例のように、親族間で不動産の売買を行うことの目的やご事情は、お客様によって様々です。

当事務所(当社)では、“専門家の知恵” とお客様の目的・ご事情に即した “最適な手続き” で親族間の不動産売買手続きをバックアップしております。

手続きのサポートを通じて、お客様の “ハッピーな将来を実現する” お手伝いができれば何よりです。

どうぞお気軽にご相談ください。



<お客様の声>

■「一人の専門家ではわからない分野をカバーしてくれた。 感謝しています」
(兄弟間の区分所有マンション持分売買、大田区 M.K様)

■「弟達との関係があってややこしい話だったので、間に入ってくれて助かりました」
(兄弟間の土地売買、大田区 K.U様 65歳)

http://www.hokodate-jimusyo.com/voice/shinzokubaibai.html


<当事務所(当社)の機能を活用された信用金庫職員様の声>

■「親身になってくれる人柄なので、安心してお客様にご紹介ができます」
(大田区 信用金庫 次長 T.K様)

http://www.hokodate-jimusyo.com/voice/customers.html#banker



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.28 2010 仕事のこと comment0 trackback0

池上彰の “わかりやすさ” を仕事に活かす⇒「伝える力」【読書】

 
こんにちは、ほこだてです。

本日は、テレビ「そうだったのか! 池上彰の学べるニュース」でおなじみのジャーナリスト・池上彰氏の “わかりやすさ” のエッセンスが学べる一冊をご紹介します。


伝える力 (PHPビジネス新書)
伝える力 (PHPビジネス新書)
池上 彰 (著)

【目次】
第1章 「伝える力」を培う
第2章 相手を惹きつける
第3章 円滑にコミュニケーションする
第4章 ビジネス文書を書く
第5章 文章力をアップさせる
第6章 わかりやすく伝える
第7章 この言葉・表現は使わない
第8章 上質のインプットをする


今年の流行語大賞でトップテン入りした言葉、「いい質問ですねぇ」。

池上氏は、日々のニュースを子どもたちにわかりやすく解説するNHKのテレビ番組「週間こどもニュース」に出演していた頃、「どうやって世の中で起きている事件や事故、出来事をわかりやすく伝えるか」について、素朴な疑問で本質をついてくる子どもたちから多くのことを学んだそうです。

本書を読んだ後にテレビで活躍する池上氏を見て、その “わかりやすさ” に思わず「なるほど」と納得しました。

“わかりやすさ” = “伝える力” は、「商談や会議、打ち合わせ、プレゼンテーション、企画書や報告書の作成、電話での交渉、メールを使った連絡、ファックス、手紙」など、現代のビジネスパーソンにとっても必須の能力。

発行部数が100万部を越えたベストセラーになったのは、多くのビジネスパーソンが本書を支持した結果なのでしょう。

サラッと読めるのに奥が深い、仕事にも活かせるお薦めの一冊です。



■気づきのチェックポイント



意味がわからないまま読んだり話したりすると、それを聞いている相手も意味がわからない


何かを調べるときには、「学ぼう」「知ろう」という姿勢にとどまらずに、まったく知らない人に説明するにはどうしたらよいかということまで意識すると、理解が格段に深まります。 理解が深まると、人にわかりやすく、正確に話すことができるようになります


自分がわかっていないと、人に正確に、わかりやすく伝えることは不可能です


企画やプレゼンテーションの類ではなく、日常の会話でも、相手がどんなときに「へぇー」という反応を見せたか、注意して見ていきましょう。 そのときの内容を覚えておいて、別の人に話すときには、その部分をキーワードにしてみようなどと考えることもできます


他人の失敗談はおもしろいものです。 他人の自慢話は、しゃべっている本人は楽しくても、聞いているほうはしらけます。 (中略) おもしろがるだけでなく、「この人は、自慢話をするのではなく、素直に自分の失敗を語れるなんて、ざっくばらんな人ね」と好感度がアップするのです


10秒あれば、かなりのことが言える。 30秒あれば、起承転結を含めた話もできる。 しかし、15分ぐらいまでは、1つのテーマに絞って話をしたほうがよいというのが、私の実感です


いちばん望ましいのは悪口の類をいっさい言わないことですが、人間だから、腹の立つことも、不満を募らせることもある。 (中略) そこで、現実的な線引きとして、悪口を言う場合は、面と向かって言えるレベルにとどめる。 そうすることで、人としての最低限の品位は保つことができるし、人との信頼関係も築くことができるようになるはずです


「難しく書くことは簡単だが、わかりやすく書くことは難しい」のです。 (中略) 噛み砕いて表現できるのは、そのことについて、深く理解しているからこそなのです


改めて「使わないほうがよい言葉や文字」をおさらいしてみましょう。

・そして/それから
・順接の「が」
・ところで/さて
・いずれにしても
・絵文字の類



※文章や言葉は前後の文脈によって理解が深まるもの。 ご関心のある方は、ぜひ本書を手にとってみてください。 ≫伝える力 (PHPビジネス新書)



私の仕事は、お客様に法律手続サービスを提供することです。

その仕事の性格上、お客様にとって普段なじみのない法律知識・用語は常についてまわります。

例えば、手付放棄・倍返し、危険負担、債務不履行、瑕疵担保責任 etc……

お客様に安心していただいて手続を進めて行くために、専門的な知識・用語をいかにわかりやすく伝えるか、というのはいつも意識するところです。

やはり大切なのは、お客様に法律や手続のことをご説明する前に、自分自身がその知識・用語について本質的に理解し、腑に落としておくということ。

まさに「自分がわかっていないと、人に正確に、わかりやすく伝えることは不可能」であると実感します。

日々、精進あるのみですね。



伝える力 (PHPビジネス新書)



=追記=

当事務所が “わかりやすさ” をとことん追い求めて制作した、『遺言書作成ガイドブック』
http://www.hokodate-jimusyo.com/free.html

写真(左上)は、東京三協信用金庫 井荻駅前支店様が待合ロビーに設置して下さっているガイドブック(印刷版)の見本です。

20101215.jpg

さすがに、手前の絵本の “わかりやすさ” にはかなわないっす。



ビジネス書


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.19 2010 ビジネス書 comment0 trackback0

あとは、実際にそれをやるだけ⇒お客さまの「特別」になる方法【読書】

 
こんにちは、ほこだてです。

当ブログでたびたびその著書をご紹介している、マーケティングコンサルタントの小阪 裕司氏。

※過去の記事

お客さんの「買いたい!」のスイッチを押す方法【読書】(March.21 2010)

今こそ地域で取り組みたい、「ありがとう」と言われる商い【読書】(August.10 2010)


毎作、マーケティングを科学的なアプローチと情緒的なアプローチでわかりやすく語っているところが私的にはとても肌に合うのでしょう。 新作が出ると迷わず買ってしまう著者の一人です。

本日は、そんな氏の最新作をご紹介します。


お客さまの「特別」になる方法  「リレーションシップ・キャピタル」の時代 (角川oneテーマ21)
お客さまの「特別」になる方法 「リレーションシップ・キャピタル」の時代
小阪 裕司 (著)

【目次】
第1章 「買いたい!」を生むもうひとつの動機
第2章 絆が生む9つのベネフィット
第3章 絆を求める脳と利他的行動
第4章 企業との間に絆が生まれるには
第5章 絆を生み育むための具体的な方法
第6章 絆が変えていくビジネスの未来


毎回小阪氏の本を読んで思うのは、売上減を不況のせいだけにしている、旧態依然の商売から抜け出せずにいる個人商店の経営者にこそ、氏の本を読んでほしいということ。

やるべきことはここに書いてある。 あとは、実際にそれをやるだけなのだと。



■気づきのチェックポイント



「同じ商品がすぐ近くで安く売られているのに、どうして高い方を買うのですか?」 (中略) 「それは、この店から買いたいからですよ」


絆作りは顧客の囲い込みではない。 そもそも「価値ある関係性を維持したいという持続的な願望」や好意や愛情をお互いが持っているとき、囲い込む必要があるだろうか


現代は、インターネットの価格比較サイトなども充実している。 絆のようなベースや動機づけがない状態では、買いたいものをどこで買うかという選択は本当にドライになる


「いかに相手から分捕るか」ではなく「いかに相手の得にもなるか」を考えるようになる。 (中略) しかもそれは聖人君子のようなある特殊な人間に限った話ではない。 脳がそれによって快を得られ、そのように方向づけられているのであれば、誰にでも起こり得る話である。 しかもそこで決定的なことは、それが「誰にとっての利になるのか」という点だ。 それによって人は利己的にも利他的にもなれるのである


お客さんが利他的行動をしてあげたくなる「誰か」になればいいのである。 (中略) しかし利他的な行動をした方が、本当は脳もハッピーなのである。 なぜなら、それは生まれつき備わっているものだから


満足という気持ちの状態は、その店舗をまた利用する反復購買にはつながるが、コミットメントにはつながらない


例えばここに二軒のレストランがあるとしよう。 両店ともおいしいものを出していて、雰囲気もよく、接客も感じがいい。 その上で絆を作れば、お客さんは絆のある方へ流れていくだろう。 そのように、ある業界にA社からD社があり、商品やサービスのコストパフォーマンスや満足に大差ないとすると、そのときは何の勝負になるかといえば、絆だ


共感とは音叉が共鳴するようなものだから、共感してもらいたい側に何もないと、共感は起こらないのである。 したがって、お客さんに共感してもらうためには、こちらの側に何かがなくてはならない。 その「何か」とは、経営理念やミッション、わが社の存在意義、事業目的、ヴィジョン、やりたいこと、成し遂げたいこと、こだわり、いきざま、さまざまあるだろうが、そのどれでも良い。 どれでも良いのだが、なければならないのだ。 そして共感を得るには、それを隠しておいては得られない。 知らせる必要があるのだ


絆作りに当たっては、次の三つの取り組みテーマがある。

一、顧客とのつながりを持つ
二、絆を作る
三、顧客コミュニティを育てる


絆作りにおけるコミュニケーション力は、上手い下手ではない。 自分らしくあるかどうかが、決め手である



※文章や言葉は前後の文脈によって理解が深まるもの。 ご関心のある方は、ぜひ本書を手にとってみてください。 
お客さまの「特別」になる方法 「リレーションシップ・キャピタル」の時代


「顧客とのつながりを持つ」ためのブログニューズレターや、

「絆を作る」ための自己開示されたプロフィール経営理念など。

「商売が時代と合わなくなってきた」「不況だから」と言う前に、やることはたくさんあるはずです。

幸い今の時代は、参考となる情報はネットで集められますし、具体的なやり方・方法についてはたいがいのことはすでに書籍になっています。

あとは素直さ、行動力、他者(顧客、信頼できるアドバイザー)からのフィードバック

結局、商売はその繰り返しなのだと思います。

自戒の念を込めて。


お客さまの「特別」になる方法  「リレーションシップ・キャピタル」の時代 (角川oneテーマ21)




=追記(12/15)=

上井草駅前の芝信さん前にある商店街掲示板が、期間限定でクリスマス仕様に飾り付けされています。

ご近所にお住まいの方、細部まで丁寧に仕上げられた手仕事をぜひご覧になってみてください。

20101213.jpg



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.13 2010 ビジネス書 comment0 trackback0

お仕事用に「スーパーカブ110」を導入しました

 
こんにちは、ほこだてです。


高校時代にスクーターDioに乗り、

大学時代にCT110ハンターカブ、

インテリアショップ時代にフリーウェイ250、

資格試験勉強時代にリード125にお世話になって以来、ずっと乗っていなかったバイク。


先日、約7年ぶりに新車を購入しました。




ジャーン!


HONDA スーパーカブ110
 ホワイト ダブルシート仕様
かわいいっしょ?

20101205.jpg
(写真は「ゲゲゲの」で話題の深大寺にて。)


お仕事用に導入しました。

現在当事務所のお客様の多くは、地域金融機関である信用金庫のお客様。

2010年12月現在、都内を中心に4信用金庫・34支店とお付き合いをさせていただいていますが、店舗数が広がるにつれて、お客様のいらっしゃるエリアも広がってきました。

そんな中、何人かのお客様に言われて私が気になっていたのが、「杉並から電車でここまで来るの大変でしょ」というお言葉でした。

また、仕事柄役所に行くことが多いのですが、お役所というのはたいがい主要駅から離れた場所にあるもの。

電車より、バイクの方が仕事上での機動力が上がるとの考えです。

加えて、この夏の猛暑。

これまで片道30分ぐらいの距離は自転車(クロスバイク)で移動していましたが、さすがにエコ疲れというか……。


ちなみに、スーパーカブ110にした決め手は次の3つです。

1.デザイン
2.機能性(燃費、耐久性、時速30km以上OK)
3.話題性

3.の話題性は、信用金庫においても営業でスーパーカブを活用しているという意味です。

アフターサービスを重視して、地元のバイクショップ、ホンダ ドリーム荻窪さんで購入しました。


バイク導入前は交通費が月に約1万円かかっていたので、2年は乗って投資(購入代金)を回収しないとですね。




=追記=

仕事で大田区羽田を訪れた際に、穴守稲荷神社に立ち寄りました。

御祭神は、豊受姫命(とようけひめのみこと)。

穴守稲荷とは、「風浪が作りし穴の害より田畑を守り給う稲荷大神」のことだそうです。


20101203.jpg



立派なご神木の楠木(くすのき)と拝殿。
あっ! 楠木の前にある立て札にお稲荷様の姿が!!

20101001_20101205203601.jpg

見えます??



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.05 2010 仕事のこと comment0 trackback0
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プロフィール

鉾立 榮一朗(hokodate eiichilaw)

Author:鉾立 榮一朗(hokodate eiichilaw)
行政書士 鉾立榮一朗事務所
Change & Revival 株式会社 代表



中小企業・個人経営者向け
経営アドバイザー&財産コンサルティング



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